一、資金面推動(dòng)的一二線城市房?jī)r(jià)上漲

2020年上半年，深圳等一線城市樓市走勢(shì)引人矚目。即使受到疫情沖擊，深圳房?jī)r(jià)仍扶搖而上，房?jī)r(jià)水平趕超北京位居全國(guó)第一。北上廣房?jī)r(jià)也改變近3年來(lái)的頹勢(shì)，出現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)走勢(shì)。

據(jù)2020年6月緯房指數(shù)顯示，2020年上半年，深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲11.35%，上海累計(jì)上漲4.72%,北京累計(jì)上漲2.81%，廣州累計(jì)上漲0.23%。這和我們2020年初的判斷“如果沒(méi)有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其他一二線城市”基本一致。

2020年上半年以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上主要是由廉價(jià)資金而非真實(shí)需求增長(zhǎng)所推動(dòng)。為了對(duì)沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金實(shí)際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為資金流向的重要選項(xiàng)。在寬松的貨幣環(huán)境下，市場(chǎng)信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場(chǎng)尋找出路。這間接為部分城市低迷的樓市注入了一劑興奮劑。

在寬松的貨幣環(huán)境下，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)概率增加。而在全球經(jīng)濟(jì)前景存較大不確定性的背景下，這些資金一般會(huì)選擇市場(chǎng)容量大、資金相對(duì)安全、限購(gòu)不太嚴(yán)格的城市。在各類城市中，一線城市房地產(chǎn)流動(dòng)性好，二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，更受投資投機(jī)資金的青睞。在北上廣深四個(gè)一線城市中，由于深圳落戶容易、限購(gòu)實(shí)際門檻很低、中小企業(yè)眾多，又更易成為各路投機(jī)資金的主戰(zhàn)場(chǎng)。因而，深圳房?jī)r(jià)的率先上漲并非偶然。

緯房指數(shù)顯示，2020年6月，深圳房?jī)r(jià)仍環(huán)比上漲了2.84%。但政策重拳介入，已經(jīng)封堵了深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的空間。2020年7月15日，深圳公布了八項(xiàng)樓市調(diào)控措施，對(duì)住房投資投機(jī)防范措施進(jìn)行了大幅升級(jí)。政策的核心是全面收緊購(gòu)房者的市場(chǎng)準(zhǔn)入，限購(gòu)政策全面向北上廣看齊。

以往，由于深圳落戶難度較低，限購(gòu)政策實(shí)際作用較小。而在7月深圳新規(guī)中，限購(gòu)全面收緊，要求在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保，才能購(gòu)買商品住房?？梢灶A(yù)見(jiàn)，此次隨著購(gòu)房社保要求升級(jí)，投機(jī)資金將逐步從深圳撤出。受政策干預(yù)的作用，下半年深圳樓市將逐步降溫。但擠出的投資投機(jī)需求有可能進(jìn)入周邊及其他限購(gòu)相對(duì)寬松二線城市，推動(dòng)其房?jī)r(jià)上漲。

事實(shí)上，資金已經(jīng)開(kāi)始流入二線城市樓市。數(shù)據(jù)表明，2020年6月二線城市房?jī)r(jià)漲速有所上升。2020年6月二線城市緯房指數(shù)顯示，27個(gè)二線城市樣本中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的僅5個(gè)城市。南通、寧波、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無(wú)錫等城市也仍維持相對(duì)較高的漲速。緯房城市分級(jí)指數(shù)顯示，2020年6月，二線城市綜合房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%,比上月提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。 

進(jìn)入2020年6月，另一個(gè)值得關(guān)注的新現(xiàn)象是，除深圳外，其他一線城市房?jī)r(jià)漲速有減緩態(tài)勢(shì)。2020年6月緯房指數(shù)顯示，上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.65%，漲速比上月下降0.16個(gè)百分點(diǎn)；北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.13%，漲速比上月下降0.76個(gè)百分點(diǎn)；廣州房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.19%，漲速比上月下降0.86個(gè)百分點(diǎn)。除深圳外，北上廣房?jī)r(jià)的快速上漲均缺乏后勁，市場(chǎng)難以支持房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。這可能是因?yàn)?，北上廣限購(gòu)政策遠(yuǎn)較深圳嚴(yán)厲，住房投資投機(jī)成本過(guò)高，資金進(jìn)入相對(duì)更為困難。這也從另一側(cè)面表明，短期內(nèi)，嚴(yán)厲的限購(gòu)可以在一定程度上彌補(bǔ)限貸政策的漏洞。此次深圳的政策升級(jí)，也應(yīng)該可以產(chǎn)生顯著降溫效果。

二、部分城市調(diào)控政策因何失守？

自2010年北京首次引入限購(gòu)以來(lái)，以限購(gòu)、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系已經(jīng)運(yùn)行了10年。這兩大行政管控手段，幾乎成了住房市場(chǎng)“長(zhǎng)效機(jī)制”的一部分。然而，2020年上半年以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)表明，由于信貸市場(chǎng)資金充裕，通過(guò)某些途徑獲得的抵押貸款利率要遠(yuǎn)低于按揭利率，限貸政策在部分城市實(shí)際接近失效，限購(gòu)限貸調(diào)控政策框架已經(jīng)不再完整。

資金和土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈。大幅度提高二套及以上住房貸款的首付成數(shù)及利率，曾經(jīng)是抑制住房投資投機(jī)最重要手段。但住房限貸政策只有在按揭貸款利率低于一般商業(yè)貸款利率時(shí)才有效。如果按揭貸款利率高于通過(guò)其他途徑所能獲得的貸款利率，人們將放棄通過(guò)按揭貸款途徑獲取購(gòu)房資金。針對(duì)按揭貸款設(shè)置的二套房貸管控，自然不再起作用。

2020年上半年，針對(duì)企業(yè)的商業(yè)抵押貸款利率已經(jīng)降至遠(yuǎn)低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過(guò)抵押等曲線途徑更低成本地獲取購(gòu)房資金，使得限貸政策失去作用。

即便監(jiān)管部門堵住了抵押貸款曲線購(gòu)房的漏洞，廉價(jià)的資金，也仍然要通過(guò)其他方法途徑往樓市尋找突破口。

由于經(jīng)濟(jì)下行壓力的持續(xù)存在，寬松的貨幣環(huán)境難以逆轉(zhuǎn)，廉價(jià)的資金會(huì)持續(xù)存在。已有的以限購(gòu)、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系，可能面臨逐步解體。

過(guò)去，不少一二線城市包括深圳的限購(gòu)政策都缺乏存在感，人們可以通過(guò)人才引進(jìn)、落戶等多種途徑低成本避過(guò)限購(gòu)。在這些城市，房?jī)r(jià)穩(wěn)定主要靠限貸政策維持。一旦限貸也失效，短期內(nèi)市場(chǎng)難以應(yīng)對(duì)投機(jī)需求沖擊。也正是由于限購(gòu)、限貸兩大需求管控手段均已接近失守，才使得深圳樓市成為一線城市投資投機(jī)的突破口。

三、調(diào)控政策的升級(jí)與重構(gòu)

在疫情多維沖擊及內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極不明朗的條件下，房?jī)r(jià)不存在全面上漲或持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。換句話說(shuō)，放任資金炒房，雖然局部房?jī)r(jià)短期可能大漲，但必將以大跌收?qǐng)?。利用廉價(jià)資金營(yíng)造樓市“泡沫?！被颉八！眮?lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)絕不可取。從防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)角度看，“房住不炒”的方向不能改變，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體穩(wěn)定仍是基本方略。

據(jù)此推測(cè)，2020年下半年，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房?jī)r(jià)，在限貸可能逐步失效的背景下，更多的城市將步隨深圳升級(jí)限購(gòu)政策。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，一二線城市被一般投資者認(rèn)為市場(chǎng)安全性、流動(dòng)性相對(duì)較好，更適于投資投機(jī)。特別是部分限購(gòu)政策相對(duì)寬松的二線城市，在特殊情形下極容易成為集中投資投機(jī)對(duì)象。升級(jí)一二線城市限購(gòu)政策，對(duì)新入籍購(gòu)房者因地制宜增加社保繳納條件，可以在一定程度避免住房市場(chǎng)被各類廉價(jià)資金當(dāng)作投資投機(jī)標(biāo)的。

但另一方面，作為一種行政管制手段，過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)對(duì)人才和要素的流動(dòng)都將形成障礙。單純的升級(jí)限購(gòu)政策將產(chǎn)生系列副作用，且這種副作用將隨著時(shí)間而累積。此外，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用嚴(yán)厲限購(gòu)政策。因而，在較短的時(shí)間內(nèi)，我們可以通過(guò)升級(jí)限購(gòu)來(lái)應(yīng)對(duì)投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的，在限貸失效的背景下，我們需要對(duì)沿用十年的限購(gòu)限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房調(diào)控政策針對(duì)投資投機(jī)都是以圍堵為主，這也基本符合快速城市化發(fā)展階段的國(guó)情。但隨著城市化減速和資金成本的不斷降低，堵的難度加大，疏堵并舉將逐步成為政策主導(dǎo)方向。比如，我們可以嘗試弱化或放棄購(gòu)思維，而以其他更有效的抑制投資投機(jī)手段替代。又比如，通過(guò)土地制度改革，擴(kuò)大有效供給，降低土地成本，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，也是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的一條重要途徑。

（作者鄒琳華為中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)）