在未來(lái)“十四五”期間外部環(huán)境高度不確定的情況下，如何建設(shè)一個(gè)更健康的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)？

8月30日，由中國(guó)金融四十人論壇（CF40）主辦、CF40資深研究員肖鋼牽頭負(fù)責(zé)的《2020·徑山報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）正式發(fā)布，主題為“‘十四五’時(shí)期經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展與政策研究”。這也是CF40連續(xù)第四年發(fā)布《徑山報(bào)告》。

高瓴資本產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新研究院院長(zhǎng)梁紅在報(bào)告會(huì)上指出，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有兩個(gè)主要方向：第一，構(gòu)建多層次的市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融體系；第二，在發(fā)展公共住房方面探索出中國(guó)創(chuàng)新式的金融工具。

在構(gòu)建多層次的市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融體系方面，梁紅認(rèn)為，當(dāng)前最重要的是盡快推進(jìn)中國(guó)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）市場(chǎng)的發(fā)展。在梁紅看來(lái)，REITs是一個(gè)非常成熟的金融工具，尤其在中國(guó)公共部門(mén)擁有大量存量住房，同時(shí)還要建大量的公共住房的情況下，REITs的工具非常好用，并且希望看到在“十四五”期間，底層資產(chǎn)的擴(kuò)容和金融產(chǎn)品管理權(quán)的變革。

其次，中國(guó)需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)股權(quán)基金的發(fā)展，房地產(chǎn)股權(quán)基金是其他成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體較為常用的工具。在中國(guó)市場(chǎng)上，REITs和股權(quán)基金是相關(guān)的，因?yàn)椴荒芡顺?，沒(méi)有REITs的安排，股權(quán)基金的發(fā)展也不發(fā)達(dá)。在中國(guó)主要曾經(jīng)參與過(guò)回報(bào)不錯(cuò)的房地產(chǎn)股權(quán)基金基本都是外資，目前還沒(méi)有中資的參與。而房地產(chǎn)股權(quán)基金的發(fā)展的效果包括能盤(pán)活存量，降低杠桿，增加直接融資，給資本市場(chǎng)提供更好的投資標(biāo)的。

梁紅還表示，應(yīng)探討創(chuàng)新型的房地產(chǎn)公共金融體制。中國(guó)過(guò)去20年的發(fā)展，商品房市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，而公共住房方面發(fā)展嚴(yán)重不足，幾年前的政策目標(biāo)就是在新增住房供應(yīng)中應(yīng)該有20%甚至以上是公共租房，但是因?yàn)楦鞣N各樣的原因，尤其是地方政府的財(cái)政壓力，目前基本上沒(méi)有達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。中國(guó)在探索公共住房金融體系時(shí)，抵押貸款支持證券（MBS）是可以考慮的選項(xiàng)。美國(guó)、歐洲國(guó)家和日本都使用了這一工具，如美國(guó)兩房（房利美和房地美）MBS的實(shí)踐是非典型的，在歐洲、日本的表現(xiàn)不僅非常穩(wěn)健，而且得到了比較好的執(zhí)行。

梁紅進(jìn)一步指出，如果允許REITs進(jìn)入到公共租賃住房體系，這部分公共資金可以用到新的公共住房的建設(shè)中去，便可盤(pán)活這部分資產(chǎn)。