8月末的遼寧阜新，雨水頻頻，褪去了夏日的燥熱后，濕潤(rùn)的秋風(fēng)帶來(lái)了久違的舒適。

在阜新市太平區(qū)城南街道鑫源小區(qū)，茶余飯后能看到大量的居民們悠閑地坐在一起聊天、打牌。與眾不同的是，他們談?wù)摰脑掝}多是自己小區(qū)及周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)。

“一套38平方米毛坯房，15000元，每平方米均價(jià)398元；一套56平方米毛坯房，20000元，每平方米均價(jià)357元；一套60平方米電梯樓毛坯房，45000元，每平方米均價(jià)750元……怎么樣？很低吧，但一套都賣不出去。”大于（化名）今年51歲，在鑫源小區(qū)內(nèi)開(kāi)了一家房產(chǎn)中介，主要經(jīng)營(yíng)鑫源、城南小區(qū)（早期棚改）、米家小區(qū)等房源。談到該片區(qū)房產(chǎn)的售賣成交情況，大于顯得非常無(wú)奈。

阜新市，地處遼寧省西部的低山丘陵區(qū)，是遼寧省西北部地區(qū)的中心城市，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市之一，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，被譽(yù)為“北方煤都”。而今，褪去“煤都”光環(huán)后的阜新因低價(jià)房再次進(jìn)入公眾視野。

澎湃新聞（www.dbgt.com.cn）記者前往阜新市實(shí)地了解到，阜新市的“白菜價(jià)”房源主要存在于大于所在的鑫源小區(qū)以及附近米家小區(qū)等，這些小區(qū)基本都是遠(yuǎn)離市區(qū)的棚改回遷房，而非通常意義的商品房。

某低價(jià)房源小區(qū) 本文圖片均為 澎湃新聞?dòng)浾?張成杰  圖

但“白菜價(jià)”房源背后折射出的，則是資源枯竭型城市的轉(zhuǎn)型困境。

“白菜價(jià)”棚改回遷房

澎湃新聞查詢多個(gè)二手房交易網(wǎng)站看到，阜新市低價(jià)房源普遍集中在城南小區(qū)（早期棚改）、鑫源小區(qū)、米家小區(qū)、平安西部、高德小區(qū)等，部分房源每平方米單價(jià)基本都在500元左右。

某網(wǎng)站低價(jià)房源截圖

某網(wǎng)站低價(jià)房源截圖

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)低價(jià)房源顯示信息，澎湃新聞?dòng)浾咔巴吭此谛^(qū)進(jìn)行探訪時(shí)注意到，這些小區(qū)都規(guī)模較大，環(huán)境整潔，更像是一個(gè)大的社區(qū)，超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器配套設(shè)施也都較為完善。但房屋老舊，離市區(qū)較遠(yuǎn)，有的甚至靠近荒地，并且小區(qū)均為棚改回遷房。

鑫源小區(qū)

大于告訴澎湃新聞?dòng)浾?，?006年底回遷入城南小區(qū)（早期棚改），當(dāng)時(shí)小區(qū)有些人在市區(qū)買了房，也有人家里回遷時(shí)分到多套房，很多人都有賣房需求，他看到其中商機(jī)，2007年就在小區(qū)內(nèi)開(kāi)了房產(chǎn)中介?！爱?dāng)時(shí)55平方米簡(jiǎn)裝，好一點(diǎn)的能賣到9萬(wàn)左右，生意最好的時(shí)候是2012年下半年，很多外地人來(lái)買房，為了小孩讀書落戶，一套房中介費(fèi)都能賺5000元?！?/p>

隨著生意漸好，2015年大于又在鑫源小區(qū)購(gòu)置了房產(chǎn)，“雖然都是棚改回遷，但這個(gè)畢竟是新小區(qū)，城南的房子老一點(diǎn)，不過(guò)還好脫手了，不然現(xiàn)在絕對(duì)也壓在手里”，大于坦言，現(xiàn)在的房子越來(lái)越不值錢，生意也不好做，一個(gè)月賣出一套房屋都難，小區(qū)里很多房產(chǎn)中介都不干了，“這里本來(lái)就不好賣，現(xiàn)在很多人賠著錢想脫手，2萬(wàn)左右一套的房子多的是，想要，分分鐘就能給你找到5套。”

大于帶澎湃新聞?dòng)浾呖戳艘惶壮悄闲^(qū)（早期棚改）6層頂樓的毛坯房，建于2008年左右，約38平方米，售價(jià)1萬(wàn)5，折合每平方米395元，因?yàn)殚e置太久，裂痕嚴(yán)重，而且陽(yáng)臺(tái)有滲水現(xiàn)象。“棚改回遷房的質(zhì)量都不會(huì)太好，如果長(zhǎng)時(shí)間不住就會(huì)有這種問(wèn)題，又是在頂樓，長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人打理問(wèn)題很多，再便宜也無(wú)人問(wèn)津?！贝笥诒硎尽?/p>

38平方米售價(jià)1萬(wàn)5

在鑫源小區(qū)，一套60平方米的高層電梯樓毛坯房，建于2015年之后，房子較新，售價(jià)僅為4萬(wàn)5。大于介紹，“電梯樓才賣4萬(wàn)5，這要是從前想都不敢想，現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)空置了很多，但即使這樣還是沒(méi)人買?！?/p>

鑫源小區(qū)電梯樓

同為棚改回遷房的米家小區(qū)閑置房多的更為明顯，走進(jìn)小區(qū)里，到處都能看到張貼著出售房屋廣告的玻璃，小區(qū)極為冷清，記者以購(gòu)房者的身份前往四層的一間55平方米房子，這套毛坯房標(biāo)價(jià)2.5萬(wàn)元。房主表示，自己全家都已搬到沈陽(yáng)，當(dāng)時(shí)分的房子多了一些，類似閑置的還有親戚的加起來(lái)有10套之多，現(xiàn)在不求賺錢，能脫手就行。

從房屋的玻璃向外看去，一片綠地，“住這里特別清凈，遠(yuǎn)離市區(qū)，你可以感受田園生活?！狈恐魍扑]說(shuō)。

米家小區(qū)某房間窗戶外

與距離市中心13公里的米家小區(qū)、鑫源小區(qū)相比，平安西部小區(qū)相對(duì)而言靠近市區(qū)，距離市中心7公里左右。小區(qū)里一套網(wǎng)上掛牌售賣的55平方米頂樓毛坯房，售賣2萬(wàn)元，每平方米均價(jià)364元，房子并無(wú)直觀問(wèn)題。中介表示，2萬(wàn)元包括直接把戶過(guò)到名下，水、電、物業(yè)費(fèi)都會(huì)幫助置辦好。由于房主是外地人，急于脫手才會(huì)這么便宜。

平安西部小區(qū)

但阜新也并不是所有的房子價(jià)格都如此低廉、售賣困難，市中心的新房普遍單價(jià)在每平方米3900元左右，像碧桂園、祥宇等品牌樓盤保持在每平方米5000元以上，且售賣緊俏，好的樓層基本已經(jīng)售光。而多數(shù)二手房房?jī)r(jià)則保持在每平方米2700元上下，也未出現(xiàn)“白菜價(jià)”。

當(dāng)然，這樣的價(jià)格和南方很多城市甚至縣城的房?jī)r(jià)相比，已經(jīng)是低得不能再低了。

阜新出租車司機(jī)李平（化名）坦言：“房?jī)r(jià)降得最快的就是原來(lái)的棚改回遷房，之前住的大多都是礦上工作的，隨著多個(gè)煤礦關(guān)停，很多人都只能外出打工，本來(lái)也沒(méi)多少人了，而且房子和商品房比起來(lái)質(zhì)量不怎么樣，誠(chéng)心想住的話都不會(huì)買這里，人越走越少，房子越剩越多?！?/p>

“白菜價(jià)”背后的資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型之困

前有鶴崗，今有阜新，皆因“白菜價(jià)”房子上了熱搜。

與鶴崗類似，過(guò)去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，因煤而興，巔峰時(shí)期，僅海州礦的年產(chǎn)量就占據(jù)全國(guó)總量的10%以上。然而，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)采之后，阜新的煤礦資源已經(jīng)枯竭，煤炭主導(dǎo)的單一產(chǎn)業(yè)開(kāi)始衰退，城市陷入了“礦竭城衰”的困境。

阜新海洲露天礦國(guó)家礦山公園

2001年阜新市被國(guó)務(wù)院確定為“全國(guó)首個(gè)資源枯竭城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)”，隨后開(kāi)始了艱難的轉(zhuǎn)型摸索。然而，城市“資源依賴癥”并沒(méi)有隨著轉(zhuǎn)型的提出而徹底解決。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，由于阜新市長(zhǎng)期依賴煤炭資源開(kāi)采，煤電在地方經(jīng)濟(jì)占比超過(guò)一半，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中缺乏產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。阜新市在提出轉(zhuǎn)型后，煤炭在很長(zhǎng)一段時(shí)間仍是支柱產(chǎn)業(yè)，地方經(jīng)濟(jì)依然沒(méi)有擺脫對(duì)傳統(tǒng)資源的依賴。

新華社在2017年曾報(bào)道，盡管這些煤城已宣告資源枯竭，國(guó)有煤礦產(chǎn)量曲線卻一度箭頭向上，與“黃金十年”市場(chǎng)走勢(shì)高度擬合：阜新礦業(yè)集團(tuán)2001年原煤產(chǎn)量826萬(wàn)噸，2011年增至1210萬(wàn)噸，隨著市場(chǎng)下滑產(chǎn)量跳水，2015年又降至771萬(wàn)噸。

阜新過(guò)去以煤炭作為支柱產(chǎn)業(yè)，2015年左右煤炭行業(yè)下行，期間就業(yè)機(jī)會(huì)減少，人口出現(xiàn)外流。

上述報(bào)道提及，2015年，阜新礦業(yè)集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入一下子減少30個(gè)億，利潤(rùn)總額由正變負(fù)。2016年更是雪上加霜，由于無(wú)煤可采，本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬(wàn)名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。該集團(tuán)一位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，2016年阜新市76%的社保缺口，來(lái)自于這個(gè)多年的納稅大戶。

此外，澎湃新聞查詢阜新市2015年和2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)注意到，從全市戶籍人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年末是189.5萬(wàn)人，2016年末是188.9萬(wàn)人，2017年末是186.2萬(wàn)人，2018年末是185萬(wàn)人，2019年是183.7萬(wàn)人，4年減少了5.8萬(wàn)人，阜新的人口一直呈凈流出狀態(tài)。

另?yè)?jù)遼寧省各城市最近三年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，阜新市的GDP三年均排名末位，2017年至2019年分別為421.7億元、446億元、488.1億元，而同省的大連市則為7363.9億元、7668.5億元、7001.7億元，近三年均位列第一，對(duì)比懸殊。

其中，2019年阜新實(shí)現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不足全國(guó)平均水平的四成。我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為70892元。

“根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年?yáng)|北阜新、鶴崗的商品房均價(jià)分別在3500元和2900元左右的水平。峰值出現(xiàn)在2014年，分別為3900元和3500元左右。明顯的變化是都經(jīng)歷了一個(gè)緩慢的上升，然后下降的過(guò)程，步調(diào)基本一致?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員王業(yè)強(qiáng)對(duì)澎湃新聞分析，這些資源型城市的衰退必然會(huì)造成房?jī)r(jià)的低迷，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)衰落，接續(xù)產(chǎn)業(yè)跟不上，經(jīng)濟(jì)衰退必然留不住人。隨著人口流出以及人口向中心城區(qū)集聚的發(fā)展，那些位置差、配套差的回遷房就會(huì)面臨被拋棄的風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)型路在何方

王業(yè)強(qiáng)表示，經(jīng)濟(jì)衰退、人口凈流出，這實(shí)際上就是城市收縮的現(xiàn)象，也是國(guó)際上城市發(fā)展過(guò)程中普遍存在的現(xiàn)象。在我國(guó)部分地區(qū)，很多城市也面臨著局部收縮的問(wèn)題，只不過(guò)東北地區(qū)表現(xiàn)較為明顯，轉(zhuǎn)型是這些城市所面臨的必然選擇。

近幾年，在中央和地方的共同努力下，雖然大部分枯竭型城市實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但轉(zhuǎn)型目標(biāo)遠(yuǎn)未完成，很多資源枯竭型城市仍在轉(zhuǎn)型路上。

在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，東北振興這么多年，國(guó)家給了很多政策，但是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)依舊是困難重重。除了外部環(huán)境因素之外，一個(gè)關(guān)鍵的原因就是體制機(jī)制不活。

“由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思維束縛，重工業(yè)經(jīng)濟(jì)地位根深蒂固，短期難以改變，自主性、多元性、靈活性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識(shí)不夠。東北缺的不是技術(shù)創(chuàng)新，而是制度創(chuàng)新。因此，東北產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要重點(diǎn)克服阻礙創(chuàng)新的體制機(jī)制，尤其是在產(chǎn)業(yè)智能化時(shí)代，利用東北老工業(yè)基地基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)融合推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善營(yíng)商環(huán)境，完全可以彎道超車、實(shí)現(xiàn)振興?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說(shuō)。

王業(yè)強(qiáng)表示，以阜新為例，從自身發(fā)展來(lái)看，首先應(yīng)大力引進(jìn)環(huán)境治理方面的專門人才，利用國(guó)內(nèi)外環(huán)境監(jiān)測(cè)與治理的先進(jìn)技術(shù)，盡快改善全市生態(tài)環(huán)境。如今阜新市環(huán)境污染嚴(yán)重，加大環(huán)境治理力度，確保生態(tài)環(huán)境逐年改善，營(yíng)造宜居環(huán)境已經(jīng)迫在眉睫。其次是應(yīng)完善城市產(chǎn)業(yè)體系，克服對(duì)傳統(tǒng)煤炭資源的依賴性，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。

值得注意的是，阜新也開(kāi)始從環(huán)境治理和生態(tài)修復(fù)為出發(fā)點(diǎn)來(lái)探索新產(chǎn)業(yè)。

新華社2019年曾報(bào)道，阜新規(guī)劃建設(shè)百年賽道城，賽道城項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域約30平方公里，其中24平方公里為廢棄礦區(qū)，6平方公里為待建城區(qū)。規(guī)劃在24平方公里的廢棄礦區(qū)中，依托礦坑現(xiàn)狀及分布，建設(shè)12條各類“主題賽道”，同時(shí)圍繞賽道規(guī)劃建設(shè)特色小鎮(zhèn)集群，涵蓋紅旗賽道小鎮(zhèn)、賽道樂(lè)園小鎮(zhèn)、冰雪世界小鎮(zhèn)、汽車摩托車場(chǎng)地賽競(jìng)技小鎮(zhèn)等。6平方公里的待建城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以職業(yè)教育（重點(diǎn)發(fā)展通用勤務(wù)專業(yè)）為主要發(fā)展方向，力圖打造成教育、研發(fā)、創(chuàng)客等產(chǎn)業(yè)的綜合體。

王業(yè)強(qiáng)還表示，除了內(nèi)部動(dòng)力外，還要積極抓住外部機(jī)遇來(lái)破解自身困境，包括高鐵、機(jī)場(chǎng)等發(fā)展機(jī)遇，不斷完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，積極融入國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造機(jī)遇。

比如，預(yù)計(jì)今年年底建成通車的京沈高鐵，起自北京，途經(jīng)北京市順義區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)，河北省承德市，遼寧省朝陽(yáng)市、阜新市，終至沈陽(yáng)。京沈高鐵全線通車后，將進(jìn)一步擴(kuò)展東北地區(qū)高鐵網(wǎng)覆蓋面，加快形成東西并舉的進(jìn)出關(guān)高鐵通道，極大方便沿線群眾出行，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、助力東北全面振興，具有十分重要的意義，最直接的就是房?jī)r(jià)也有可能提升。

此外，王業(yè)強(qiáng)也談到，隨著“一帶一路”倡議的提出，東北亞經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展活力增強(qiáng)，如何抓住這千載難逢的歷史機(jī)遇，也是東北諸多城市所應(yīng)探究的。